¿Cuánto cuesta comprar una vivienda? Gastos e impuestos

Última actualización: octubre de 2026

Precio orientativo

18.000 € precio medio

Mínimo10.000 € Máximo25.000 €

Impuestos y gastos de compra, sin contar el precio, de una vivienda de 200.000 €: ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría y tasación. Tipos vigentes en octubre de 2026, IVA incluido en los honorarios.

Además del precio, comprar una vivienda cuesta entre el 5 % y el 12,5 % en impuestos y gastos. Para un piso de 200.000 €, va de 10.000 € en el País Vasco a 25.000 € en obra nueva, con una media de 18.000 €. El ITP general de 2026 va del 4 % al 10 %.

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Cuando compras una casa no pagas solo el precio pactado con el vendedor. Hacienda autonómica, el notario, el registro y la gestoría se llevan una parte que conviene tener ahorrada, porque el banco casi nunca la financia. En 2026 esos gastos suponen entre el 5 % y el 12,5 % del precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.

El concepto que más pesa es el impuesto. En vivienda usada pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad: va del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña, con tramos que llegan al 13 % en pisos caros de Baleares y Cataluña. En obra nueva pagas un 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de entre el 0,5 % y el 1,5 %. A eso súmale entre 1.600 y 3.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación. Para una vivienda de 200.000 €, la cuenta habitual ronda los 18.000 €.

Precio según el nivel

Comunidad con ITP bajo

10.000 €

Vivienda usada en el País Vasco, con ITP del 4 %: unos 8.000 € de impuesto más 2.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación. En Madrid o Navarra, con el 6 %, la cuenta sube a unos 14.000 €.
ITP general del 7 al 9 %

18.000 €

Vivienda usada en Andalucía, Murcia, Galicia, Castilla y León o la Comunitat Valenciana, donde el tipo general está entre el 7 y el 9 %. El impuesto ronda 14.000 a 18.000 € y los gastos fijos, otros 2.000 €.
Obra nueva o ITP del 10 %

25.000 €

Vivienda nueva comprada a un promotor: 10 % de IVA más AJD de hasta el 1,5 %, unos 23.000 € de impuestos y 2.200 € de gastos. Un piso usado en Cataluña, con ITP del 10 %, se queda en unos 22.000 €.

Impuestos y gastos de compraventa de vivienda en 2026

Concepto	Precio habitual
ITP en vivienda usada (tipo general)Hasta el 13 % en tramos altos de Baleares y Cataluña	4 a 10 % del precio
ITP de un piso usado de 200.000 €4 % en País Vasco, 10 % en Cataluña	8.000 a 20.000 €
IVA en vivienda nueva4 % en VPO de régimen especial; IGIC en Canarias	10 % del precio
AJD en vivienda nuevaMadrid 0,75 %, Andalucía 1,2 %, Comunitat Valenciana 1,4 %	0,50 a 1,5 % del precio
IVA y AJD de una vivienda nueva de 200.000 €Según el AJD de cada comunidad	21.000 a 23.000 €
Notaría (escritura de compraventa)Arancel regulado, crece poco con el precio	600 a 1.200 €
Registro de la PropiedadInscripción de la compraventa	400 a 700 €
GestoríaLiquida impuestos e inscribe la escritura	300 a 500 €
TasaciónObligatoria si pides hipoteca; la pagas tú	300 a 600 €
Total de gastos sin impuestosViviendas de 150.000 a 300.000 €	1.600 a 3.000 €

Los impuestos se calculan sobre el precio escriturado o, en el ITP, sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor. Honorarios con IVA incluido. Si hay hipoteca, la notaría, el registro y la gestoría del préstamo los paga el banco.

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Precio de la vivienda

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¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en tu provincia?

Qué hace subir o bajar el precio

La comunidad autónoma

El ITP está cedido a las comunidades, que fijan el tipo y las rebajas. Comprar el mismo piso usado de 200.000 € cuesta 8.000 € de impuesto en el País Vasco, 12.000 € en Madrid y 20.000 € en Cataluña. Es la partida que más cambia de una zona a otra y la que explica casi toda la diferencia entre presupuestos.

Vivienda nueva o de segunda mano

La primera venta de una vivienda nueva por parte del promotor no paga ITP, sino un 10 % de IVA más el AJD autonómico, de entre el 0,5 % y el 1,5 %. Por eso la obra nueva suele salir entre 3.000 y 15.000 € más cara en impuestos que un piso usado del mismo precio, salvo en Cataluña y otras comunidades con ITP alto.

Valor de referencia del Catastro

Desde 2022 el ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio que firmas o el valor de referencia que fija el Catastro para cada inmueble. Si compras por debajo de ese valor, pagarás impuesto como si hubieras pagado más. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio.

Edad y situación del comprador

Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en municipios pequeños. Por ejemplo, Andalucía baja al 3,5 % para jóvenes, Castilla y León al 4 % y Galicia al 3 %, siempre con límites de precio e ingresos. Revisarlo puede ahorrarte varios miles de euros.

Precio de la vivienda y tramos

En Cataluña, Baleares, Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Cantabria y la Comunitat Valenciana el tipo sube por tramos de precio. Un piso de 700.000 € en Cataluña paga el 10 % hasta 600.000 € y el 11 % en el resto. Los gastos de notaría y registro, en cambio, crecen muy poco con el precio.

Si necesitas hipoteca

Con hipoteca pagas además la tasación, entre 300 y 600 €, y las copias de la escritura que pidas. Desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Lo que no cubre nunca son los impuestos y gastos de la compraventa, que son siempre del comprador.

Ejemplos de presupuesto

Piso usado de 200.000 € en Madrid

Pareja que compra un piso de segunda mano en Madrid con hipoteca. Paga el ITP del 6 %, la escritura de compraventa ante notario, la inscripción en el registro, la gestoría que liquida el impuesto y la tasación que exige el banco.

ITP al 6 %: 12.000 €
Notaría: 850 €
Registro de la Propiedad: 500 €
Gestoría: 350 €
Tasación: 400 €
Total: 14.100 €

Piso usado de 200.000 € en Barcelona

El mismo piso y los mismos trámites, pero en Cataluña, donde el ITP general es del 10 % hasta 600.000 €. Solo por el impuesto, la compra cuesta 8.000 € más que en Madrid, con unos gastos fijos prácticamente iguales.

ITP al 10 %: 20.000 €
Notaría: 850 €
Registro de la Propiedad: 500 €
Gestoría: 350 €
Tasación: 400 €
Total: 22.100 €

Vivienda nueva de 200.000 € en Andalucía

Compra a una promotora de un piso de obra nueva con plaza de garaje incluida en el precio. Paga el 10 % de IVA, el AJD andaluz del 1,2 % por la escritura, notaría, registro, gestoría y la tasación para la hipoteca.

IVA al 10 %: 20.000 €
AJD al 1,2 %: 2.400 €
Notaría: 900 €
Registro de la Propiedad: 550 €
Gestoría: 350 €
Tasación: 400 €
Total: 24.600 €

ITP en 2026 por comunidad autónoma

Estos son los tipos generales del ITP para vivienda usada en octubre de 2026, sin contar los tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida:

Andalucía: 7 %.
Aragón: 8 % hasta 400.000 € y del 8,5 al 10 % por encima.
Asturias: 8 % hasta 300.000 €, 9 % hasta 500.000 € y 10 % en adelante.
Illes Balears: 8 % hasta 400.000 €, subiendo por tramos hasta el 13 % por encima de 2 millones.
Canarias: 6,5 %.
Cantabria: 9 % general; la vivienda habitual paga el 7 % hasta 300.000 € desde mayo de 2026.
Castilla-La Mancha: 9 %.
Castilla y León: 8 % hasta 250.000 € y 10 % en el exceso.
Cataluña: 10 % hasta 600.000 € y 11, 12 o 13 % en tramos superiores.
Comunitat Valenciana: 9 %, y 11 % por encima de 1 millón.
Extremadura: 8 % hasta 360.000 €, 10 % hasta 600.000 € y 11 % en adelante.
Galicia: 8 % (7 % en vivienda habitual con límites de precio y patrimonio).
Comunidad de Madrid: 6 %.
Región de Murcia: 7,75 %.
Navarra: 6 %.
País Vasco: 4 % en vivienda (2,5 % en vivienda habitual pequeña o de familia numerosa).
La Rioja: 7 %.

En las comunidades con tramos, cada tipo se aplica a la parte del precio que cae dentro de ese tramo.

¿Qué gastos paga el banco y cuáles tú si pides hipoteca?

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de constituir la hipoteca se reparten así: el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que solicites.

Esa norma afecta solo al préstamo. Todo lo que tiene que ver con la compraventa sigue siendo del comprador: el ITP o el IVA y AJD de la compra, la notaría de la escritura de compraventa, su inscripción en el registro y la gestoría que liquida el impuesto. Por eso, aunque la hipoteca no tenga gastos de formalización, necesitas tener ahorrado entre un 8 % y un 12 % del precio solo para impuestos y gastos.

Además, el banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de tasación en primera vivienda. Para un piso de 200.000 €, la entrada mínima ronda los 40.000 €, que sumados a los gastos suponen entre 50.000 y 65.000 € de ahorro previo.

Consejos para ahorrar

Consulta el valor de referencia de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar: si supera el precio pactado, el ITP se calculará sobre ese valor.
Si tienes menos de 35 o 36 años, familia numerosa o discapacidad, revisa los tipos reducidos de tu comunidad: pueden dejar el ITP en la mitad o menos.
Ten ahorrado al menos un 10 % del precio para impuestos y gastos, además de la entrada, porque el banco no financia esa parte.
Presenta y paga el ITP dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura para evitar recargos e intereses de demora.
Puedes aportar al banco una tasación de cualquier sociedad homologada que no haya caducado: compara precios de tasadoras antes de aceptar la que te proponen.
En obra nueva, comprueba que el garaje y el trastero vendidos junto a la vivienda tributen también al 10 % de IVA y no al 21 %.
Pide presupuesto de gestoría o liquida tú el impuesto con el modelo de tu comunidad: el trámite es sencillo y ahorra entre 300 y 500 €.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?

Como regla general, alrededor del 30 % del precio. El banco suele financiar el 80 % del valor de tasación, así que pones un 20 % de entrada, y a eso se suman entre un 8 y un 12 % de impuestos y gastos. Para una vivienda de 200.000 € hablamos de unos 56.000 a 64.000 € de ahorro previo.

¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo en 2026?

El País Vasco, con un 4 % para la compra de vivienda y un 2,5 % para vivienda habitual pequeña o de familia numerosa. Le siguen Navarra y la Comunidad de Madrid, con un 6 %, y Canarias, con un 6,5 %. Los tipos generales más altos están en Cataluña, con un 10 %, y en los tramos superiores de Baleares, Cataluña y Extremadura.

¿Se paga ITP al comprar una vivienda nueva?

No, si es la primera venta de la promotora. En ese caso pagas un 10 % de IVA (4 % en vivienda protegida de régimen especial) y el AJD de tu comunidad, normalmente entre el 0,5 y el 1,5 %. Si la vivienda ya tuvo un primer propietario, aunque sea casi nueva, la operación paga ITP como cualquier vivienda usada.

¿Cuándo hay que pagar el ITP?

En la mayoría de comunidades tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar la autoliquidación y pagar. Lo hace la gestoría si la contratas, o tú mismo con el modelo de tu comunidad. Fuera de plazo hay un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso y, pasado un año, del 15 % más intereses.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?

La paga el vendedor, porque es quien obtiene la ganancia por la revalorización del suelo. Puede pactarse otra cosa en el contrato, pero lo habitual y lo que marca la ley es que corra a su cargo. Revisa el contrato de arras y la escritura para que no aparezca como gasto del comprador.

¿Los gastos de compra desgravan en la renta?

La deducción por compra de vivienda habitual desapareció en 2013, salvo para quienes compraron antes. Pero los impuestos y gastos de la compra no se pierden: se suman al valor de adquisición y reducen la ganancia que declararás cuando vendas la vivienda en el futuro. Guarda todas las facturas y la liquidación del impuesto.

Estimación orientativa. El precio final puede variar según materiales, mano de obra y características del proyecto. Cómo calculamos los precios.

Fuentes y metodología

Precios revisados en octubre de 2026. Los rangos combinan presupuestos publicados, tarifas oficiales y datos del sector; no son ofertas ni precios cerrados. Cómo calculamos los precios.