Cómo revisar el tejado antes de las lluvias y cuánto cuesta arreglarlo

El tejado es la parte de la casa que menos miramos y la que más caro sale descuidar. Una teja desplazada o un canalón atascado no dan la cara hasta que aparece una mancha en el techo, y para entonces el agua puede llevar meses empapando el tablero que hay debajo.

Antes de las lluvias fuertes conviene hacer una revisión rápida. Si hay que arreglar algo, los precios van de unos 200 € por una gotera puntual a los 15.000 € que puede costar rehacer la cubierta de una casa de 100 m². La diferencia entre un extremo y otro suele ser, precisamente, el tiempo que se deja pasar.

En esta guía tienes las señales que avisan de un problema, lo que puedes comprobar tú sin subir al tejado, cuánto cuesta cada tipo de reparación y qué hacer si vives en un piso.

Señales de que el tejado necesita una revisión

Algunas se ven desde la calle y otras desde dentro de casa. Basta con una de ellas para pedir que lo mire un profesional:

• Tejas rotas, desplazadas o que faltan, sobre todo después de un temporal de viento.
• Manchas de humedad o pintura abombada en el techo del último piso, en las esquinas o junto a la chimenea.
• Canalones que rebosan cuando llueve, con hojas, barro o plantas creciendo dentro.
• Musgo o vegetación entre las tejas, que retiene agua y levanta las piezas.
• Cumbreras y remates agrietados, con el mortero suelto en la parte más alta del tejado.
• Una línea del tejado que se hunde o forma una curva: puede indicar que la madera de la estructura está dañada.

Las goteras que solo aparecen con lluvia y viento a la vez suelen venir de encuentros mal sellados (chimeneas, claraboyas, paredes medianeras) más que de tejas rotas.

Qué puedes revisar tú sin subir al tejado

No subas al tejado. Los trabajos en altura están entre los de mayor riesgo de la construcción y un profesional trabaja con andamio o línea de vida por algo. Desde abajo puedes hacer bastante:

1. Desde la calle o una ventana alta, mira el tejado con calma (unos prismáticos ayudan). Busca huecos, tejas de otro color o piezas movidas.
2. Desde el desván o el bajo cubierta, si lo tienes, entra con linterna un día de lluvia o justo después. Las manchas oscuras en la madera, el olor a humedad o los puntos por los que entra luz delatan por dónde se filtra el agua.
3. En los canalones, comprueba que el agua baja por las bajantes y no cae por el borde. Un canalón atascado desborda el agua por debajo de las tejas y provoca filtraciones que parecen goteras del tejado.
4. Dentro de casa, revisa techos y paredes del último piso. Haz una foto de cada mancha con la fecha para ver si crece.

Ojo con las conclusiones rápidas: en un piso intermedio, una mancha en el techo puede venir de una tubería del vecino de arriba y no del tejado. Si la humedad aparece sin que haya llovido, sospecha antes de la fontanería; tienes los precios en cuánto cuesta cambiar las tuberías.

Cuánto cuesta cada tipo de arreglo

El precio depende sobre todo de lo que haya que hacer. Estos son los rangos habituales con IVA incluido, según los presupuestos publicados que recoge nuestra ficha de cuánto cuesta arreglar un tejado:

Para un tejado inclinado de 100 m², eso se traduce en unos 4.000 € por un retejado sencillo, unos 7.000 € si se añade lámina impermeable bajo la teja y unos 15.000 € si hay que levantar la cubierta, cambiar vigas o tablero dañados y poner aislamiento.

Ten en cuenta que el andamio, la plataforma elevadora o las líneas de vida pueden suponer entre el 10 y el 20 % del presupuesto. Un tejado con mucha pendiente o en una calle estrecha sale claramente más caro que uno accesible.

¿Arreglar ya o esperar a la primavera?

Depende de lo que encuentres. Tras los temporales y en otoño la demanda de tejadores se dispara y los plazos se alargan, así que conviene separar lo urgente de lo que puede esperar:

• Si ya hay gotera, no esperes. Con lluvia, lo normal es una actuación provisional para cortar la entrada de agua, que se cobra más, y la reparación definitiva cuando el tiempo lo permita. Cada mes de filtración aumenta el riesgo de que se pudra la madera, y sustituir vigas o tablero añade varios miles de euros a la factura.
• Si solo hay tejas sueltas o canalones sucios, arréglalo antes de las lluvias. Son trabajos pequeños, de unos cientos de euros, que evitan la gotera.
• Si el tejado necesita un retejado completo pero no tiene filtraciones, puedes programarlo para la primavera o el verano. Habrá más empresas disponibles, menos riesgo de lluvia durante la obra y más margen para comparar presupuestos.

Si vives en un piso: quién paga el tejado

En un edificio de vecinos, la cubierta es un elemento común aunque esté justo encima del ático. Su reparación la paga la comunidad, repartida según la cuota de participación de cada propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal considera obligatorias las obras necesarias para conservar el edificio, sin necesidad de acuerdo previo de la junta. Para pagarlas está el fondo de reserva, que debe ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad; si no alcanza, se aprueba una derrama.

• Si tienes goteras en el último piso, avisa por escrito al presidente o al administrador cuanto antes.
• Los daños que el agua cause dentro de tu casa suelen cubrirlos el seguro de la comunidad o el tuyo. La reparación del tejado por desgaste, en cambio, se considera mantenimiento.
• Las terrazas de los áticos pueden ser de uso privativo: revisa los estatutos, porque a veces atribuyen su mantenimiento al propietario del ático.

Si la fachada también tiene humedades o desprendimientos, puede compensar plantear las dos obras a la vez y compartir andamio. Tienes los precios por metro en cuánto cuesta rehabilitar una fachada.

Cómo pedir presupuesto sin que falten partidas

Pide al menos tres presupuestos comparables y comprueba estos puntos antes de firmar:

1. Que incluya andamio, medidas de seguridad y retirada de residuos. Son las partidas que suelen faltar en las ofertas más baratas, y si hay un accidente sin las medidas exigidas, el propietario puede verse implicado.
2. Que justifique el tipo de reparación. Si te proponen una cubierta nueva, pregunta por qué no basta con retejar. Si la estructura está sana, la diferencia puede ser de miles de euros.
3. Que aclare los permisos. Un retejado sin tocar la estructura suele tramitarse como obra menor; cambiar estructura, forma o altura exige proyecto técnico, de 500 a 1.500 €, y licencia. Al trámite se suman el ICIO, que no puede superar el 4 % del presupuesto, y la tasa por ocupar la calle si el andamio va en la acera.
4. Que se comprometa a enviarte fotos del estado del tablero antes, durante y después de la obra. Es lo único que no podrás comprobar tú.

Si vas a retejar, valora aprovechar para aislar la cubierta. En 2026, reducir la demanda energética de la vivienda daba derecho a una deducción del 20 % en el IRPF, con certificado energético antes y después de la obra; comprueba las condiciones vigentes antes de contar con ella. Y si piensas poner paneles solares, arregla antes el tejado: desmontarlos para una reparación posterior encarece las dos cosas. Puedes ver lo que cuestan en cuánto cuesta instalar placas solares.