Precio orientativo
85 €/m² precio medio
Precio por m² de fachada en un edificio residencial de 4 a 6 plantas, con andamio, materiales, mano de obra, dirección técnica e IVA incluidos. El valor medio corresponde a un aislamiento SATE con EPS de 8 cm.
Rehabilitar una fachada cuesta entre 30 y 160 €/m², con un precio orientativo de unos 85 €/m² si incluye aislamiento SATE. Reparar y pintar ronda 30 a 45 €/m² y una fachada ventilada, 130 a 200 €/m². En un edificio tipo con 500 m² de fachada, el presupuesto va de 15.000 a 80.000 €, andamio incluido.
El precio de rehabilitar una fachada depende sobre todo de lo que se haga en ella. No cuesta lo mismo sanear grietas y pintar que forrar el edificio con un aislamiento térmico por el exterior (SATE) o montar una fachada ventilada. Por eso los presupuestos se expresan en euros por metro cuadrado de fachada, que luego se multiplican por la superficie real, descontando o no los huecos según la empresa.
Con los datos de presupuestos que publican Habitissimo y Cronoshare en 2026, una reparación con revestimiento nuevo se mueve entre 20 y 48 €/m², el SATE entre 55 y 100 €/m² y la fachada ventilada entre 110 y 200 €/m². A eso hay que sumar el andamio, la licencia y los honorarios técnicos cuando la obra los necesita.
Si la intervención mejora la eficiencia energética del edificio, cada propietario puede deducirse hasta el 60% en el IRPF por las cantidades pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027, lo que cambia mucho las cuentas del aislamiento.
Precio según el nivel
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Reparación y pintura
30 €/m²
Saneado de grietas y desconchones, reparación puntual de cornisas y frentes de balcón, limpieza y pintura de siloxano o silicato. Mejora el aspecto y la impermeabilidad, pero no el aislamiento del edificio.
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Aislamiento SATE
85 €/m²
Placas de EPS o lana mineral de 8 a 12 cm fijadas por fuera, malla, mortero y acabado acrílico. Reduce las pérdidas de calor y permite optar a la deducción del 60% en el IRPF si se acredita el ahorro.
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Fachada ventilada
160 €/m²
Aislamiento exterior con cámara de aire y aplacado cerámico, de composite o HPL sobre subestructura de aluminio. Es la opción más cara, pero también la más duradera y con mejor comportamiento térmico.
Precios orientativos por tipo de trabajo
| Concepto | Precio habitual |
|---|---|
| Enfoscado de cemento (reparación de paños) | 12 a 32 €/m² |
| Enfoscado y pintura de fachadaPintura de siloxano o silicato | 20 a 36 €/m² |
| Mortero monocapaTexturas especiales en la parte alta | 25 a 48 €/m² |
| Reparación de grietas y fisuras | 20 a 26 €/m² |
| SATE con EPS de 8 a 10 cmAcabado acrílico | 55 a 95 €/m² |
| SATE con lana mineral de 10 a 12 cmMejor comportamiento frente al fuego | 80 a 100 €/m² |
| Fachada ventilada cerámica | 110 a 195 €/m² |
| Fachada ventilada de composite o HPL | 160 a 200 €/m² |
| Andamio tubular (montaje, alquiler y desmontaje)Estimación; depende de la duración de la obra | 6 a 15 €/m² |
| Proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridadEstimación habitual del sector | 4 a 8 % de la obra |
Rangos con IVA a partir de los presupuestos publicados por Habitissimo (septiembre de 2026) y Cronoshare (enero de 2026). Andamio y honorarios son estimaciones del sector y muchas empresas los presupuestan aparte.
¿Cuánto cuesta rehabilitar una fachada en tu provincia?
La mano de obra no cuesta lo mismo en todas las comunidades. Elige tu provincia o escribe tu código postal para ver el rango ajustado.
Precio orientativo por comunidad autónoma
| Comunidad | Mínimo | Medio | Máximo |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 33 €/m² | 94 €/m² | 175 €/m² |
| Comunidad de Madrid | 32 €/m² | 91 €/m² | 170 €/m² |
| Cataluña | 32 €/m² | 90 €/m² | 170 €/m² |
| Comunidad Foral de Navarra | 32 €/m² | 90 €/m² | 170 €/m² |
| Aragón | 31 €/m² | 89 €/m² | 165 €/m² |
| La Rioja | 30 €/m² | 86 €/m² | 160 €/m² |
| Ceuta | 30 €/m² | 85 €/m² | 160 €/m² |
| Melilla | 30 €/m² | 85 €/m² | 160 €/m² |
| Principado de Asturias | 29 €/m² | 84 €/m² | 155 €/m² |
| Castilla y León | 30 €/m² | 84 €/m² | 160 €/m² |
| Illes Balears | 29 €/m² | 83 €/m² | 155 €/m² |
| Galicia | 29 €/m² | 83 €/m² | 155 €/m² |
| Andalucía | 29 €/m² | 81 €/m² | 150 €/m² |
| Cantabria | 29 €/m² | 81 €/m² | 155 €/m² |
| Comunitat Valenciana | 29 €/m² | 81 €/m² | 150 €/m² |
| Región de Murcia | 28 €/m² | 80 €/m² | 150 €/m² |
| Canarias | 28 €/m² | 78 €/m² | 145 €/m² |
| Castilla-La Mancha | 27 €/m² | 78 €/m² | 145 €/m² |
| Extremadura | 27 €/m² | 77 €/m² | 145 €/m² |
Estimación: precio nacional ajustado con el coste laboral de cada comunidad (INE, Encuesta Trimestral de Coste Laboral). Ver método.
Qué hace subir o bajar el precio
Sistema elegido
Es lo que más mueve el precio. Pintar sobre un soporte sano cuesta menos de 40 €/m², un monocapa nuevo hasta 48 €/m², un SATE entre 55 y 100 €/m² y una fachada ventilada puede superar los 190 €/m². La diferencia está en el aislamiento: solo el SATE y la ventilada reducen de verdad la factura de calefacción.
Estado de la fachada
Una fachada con desprendimientos, armaduras oxidadas en balcones o humedades obliga a picar, sanear y reparar antes de revestir. Esas partidas pueden sumar 20 a 26 €/m² en grietas y bastante más en frentes de forjado. Un buen diagnóstico previo, o la inspección técnica del edificio, evita sorpresas a mitad de obra.
Altura, accesos y medios auxiliares
El andamio tubular es imprescindible en casi cualquier rehabilitación completa y suele costar entre 6 y 15 €/m² según la duración. En reparaciones puntuales los trabajos verticales con cuerdas pueden salir más baratos. Calles estrechas, patios interiores sin acceso o la necesidad de ocupar la vía pública encarecen la instalación.
Superficie real y huecos
Cada empresa mide distinto: unas descuentan ventanas y balcones y otras cobran el paño completo y aparte los remates de huecos. En un SATE, vierteaguas, alféizares y jambas pueden añadir varios miles de euros. Compara siempre los presupuestos con la misma medición y pide el desglose por partidas.
Licencia, proyecto y dirección técnica
Pintar sin cambiar la composición suele tramitarse con una comunicación previa, pero un SATE o una fachada ventilada modifican la envolvente y normalmente exigen proyecto de arquitecto, licencia o declaración responsable de obra y tasa por ocupación de vía pública. Los honorarios técnicos rondan el 4 a 8% de la obra y el ICIO no puede superar el 4%.
Ciudad y protección del edificio
La mano de obra es más cara en Madrid, Barcelona y las capitales grandes, donde Cronoshare sitúa el monocapa en 32 a 48 €/m² frente a 27 a 42 €/m² en ciudades del sur. Si el edificio está catalogado o en un casco histórico, el ayuntamiento puede imponer materiales, colores o técnicas concretas que encarecen la obra.
Ejemplos de presupuesto
Edificio de 5 plantas con 450 m² de fachada: reparación y pintura
Bloque de 10 viviendas de los años 70 con fisuras, cornisas deterioradas y pintura desconchada. Se montó andamio, se sanearon grietas y frentes de balcón y se pintó con pintura de siloxano. No se añadió aislamiento. Sale a unos 43 €/m² y 1.950 € por vivienda.
- Andamio (montaje, dos meses de alquiler y desmontaje)
- 4.500 €
- Saneado y reparación de grietas
- 3.200 €
- Reparación de frentes de balcón y cornisas
- 3.800 €
- Pintura de siloxano en 450 m²
- 6.300 €
- Licencia, tasas e ICIO
- 700 €
- Dirección técnica y coordinación de seguridad
- 1.000 €
- Total
- 19.500 €
Edificio de 12 viviendas con 600 m² de fachada: SATE
Bloque de 6 plantas sin aislamiento en la cámara. Se colocó SATE de EPS grafitado de 8 cm con acabado acrílico, nuevos vierteaguas y remates en ventanas. El consumo de energía primaria no renovable bajó más de un 30%, requisito para la deducción del 60%. Sale a unos 92 €/m².
- Andamio (montaje, cuatro meses de alquiler y desmontaje)
- 7.200 €
- SATE con EPS de 8 cm en 600 m²
- 37.200 €
- Remates de huecos, vierteaguas y alféizares
- 4.800 €
- Proyecto, dirección de obra y certificados energéticos
- 4.300 €
- Licencia, tasas e ICIO
- 1.900 €
- Total
- 55.400 €
Vivienda unifamiliar con 180 m² de fachada: monocapa nuevo
Chalet adosado con el revestimiento original agrietado y despegado en varias zonas. Se picó el monocapa dañado, se repararon los paños y se aplicó un monocapa raspado nuevo en todas las fachadas, con andamio durante tres semanas.
- Andamio
- 1.800 €
- Picado y retirada del revestimiento dañado
- 2.300 €
- Monocapa raspado en 180 m²
- 6.840 €
- Remates de huecos y esquinas
- 760 €
- Licencia y tasas
- 300 €
- Total
- 12.000 €
Ayudas y deducciones para rehabilitar la fachada en 2026
Si la obra mejora la eficiencia energética del edificio, hay dos vías de ahorro que conviene estudiar antes de aprobar el presupuesto en la junta.
- Deducción del 60% en el IRPF. Cada propietario de una vivienda en un edificio de uso predominantemente residencial puede deducirse el 60% de lo que pague por obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o que lleven el edificio a la letra A o B. La base máxima es de 5.000 € al año y 15.000 € en total, para cantidades pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027 y con el certificado energético posterior expedido antes de 2028.
- Subvenciones a la rehabilitación de edificios. El programa financiado con fondos europeos (Real Decreto 853/2021) cubre el 40%, 65% u 80% del coste, con topes de 8.100, 14.500 y 21.400 € por vivienda según el ahorro energético logrado (30%, 45% o 60%). Las convocatorias las gestionan las comunidades autónomas y muchas están cerradas o con los fondos comprometidos, así que pregunta en tu consejería o ayuntamiento antes de contar con ellas.
Las subvenciones recibidas se restan de la base de la deducción. Además, las obras de renovación de viviendas para particulares o comunidades pueden llevar IVA del 10% si los materiales aportados no superan el 40% de la base imponible.
¿Necesitas licencia y proyecto para rehabilitar la fachada?
Depende del alcance de la obra y de las ordenanzas de tu municipio. Como regla general:
- Limpieza, reparación puntual y pintura sin cambiar colores ni materiales: suele bastar una comunicación previa o licencia de obra menor, más la autorización y tasa para colocar el andamio en la acera.
- SATE, fachada ventilada o cambio de revestimiento: modifican la envolvente y el aspecto del edificio, por lo que la mayoría de ayuntamientos exigen proyecto técnico firmado por arquitecto o arquitecto técnico, licencia o declaración responsable de obra y coordinador de seguridad.
- Edificios protegidos o en cascos históricos: necesitan además el visto bueno de la comisión de patrimonio, que puede imponer colores y acabados.
Cuenta con que la licencia puede tardar de unas semanas a varios meses. Si el edificio tiene pendiente la inspección técnica, aprovecha el informe para priorizar las reparaciones de seguridad, como cornisas o frentes de balcón con riesgo de desprendimiento.
Consejos para ahorrar
- Pide que cada presupuesto separe andamio, reparaciones, revestimiento y honorarios: así podrás comparar empresas que miden la fachada de forma distinta.
- Si vais a montar andamio para reparar, valora añadir el SATE en la misma obra, porque volver a montarlo dentro de unos años costará otra vez entre 6 y 15 €/m².
- Encarga el certificado energético antes de empezar: sin el certificado previo no podréis aplicar la deducción del 60% aunque la obra ahorre energía.
- Pagad siempre por transferencia o tarjeta y pedid al administrador un certificado con lo que ha pagado cada propietario, porque Hacienda no admite pagos en efectivo para estas deducciones.
- Agrupa la fachada con la cubierta o las bajantes si también necesitan obra: compartir andamio, licencia y dirección técnica abarata el conjunto.
- Planifica la obra entre primavera y otoño: morteros y adhesivos del SATE no deben aplicarse con lluvia ni heladas, y cada retraso alarga el alquiler del andamio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio de 4 plantas?
Un edificio de 4 plantas suele tener entre 300 y 500 m² de fachada. Con reparación y pintura el presupuesto ronda 10.000 a 22.000 €; con SATE, entre 25.000 y 45.000 €; y con fachada ventilada, de 45.000 a 80.000 €. El reparto entre vecinos se hace según el coeficiente de participación de cada vivienda que figura en la escritura.
¿Quién paga la rehabilitación de la fachada?
La fachada es un elemento común, así que la paga la comunidad de propietarios en proporción a la cuota de participación de cada piso, normalmente con una derrama. Las obras necesarias para la conservación y seguridad del edificio son obligatorias y no requieren mayoría. Las mejoras de eficiencia energética pueden aprobarse por mayoría simple cuando cumplen los límites de coste que marca la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuánto se tarda en rehabilitar una fachada?
Una reparación con pintura en un edificio mediano suele llevar unas 4 semanas de obra, según Habitissimo. Un SATE puede ocupar de 2 a 4 meses y una fachada ventilada algo más. A eso hay que sumar el tiempo de proyecto y licencia, que en muchos ayuntamientos va de unas semanas a varios meses.
¿Merece la pena poner SATE en la fachada?
En edificios sin aislamiento suele ser la medida que más reduce la demanda de calefacción y refrigeración, porque corrige los puentes térmicos de pilares y forjados. Cuesta el doble o el triple que pintar, pero la deducción del 60% en el IRPF y las posibles subvenciones recortan mucho la diferencia, y además se aprovecha el mismo andamio.
¿Se puede deducir en la renta la rehabilitación de la fachada?
Sí, si la obra reduce al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable del edificio o mejora la calificación a A o B. Cada propietario se deduce el 60% de lo que pague, con un máximo de 5.000 € de base al año y 15.000 € en total, para pagos hasta el 31 de diciembre de 2027. Necesitas certificados energéticos de antes y después.
¿Hace falta licencia para pintar la fachada de un edificio?
Casi siempre hace falta algún trámite municipal, aunque sea sencillo: una comunicación previa o licencia de obra menor y el permiso para ocupar la acera con el andamio. Si cambias el color o el material, o el edificio está protegido, el ayuntamiento puede pedir más documentación. Consulta la ordenanza de tu municipio antes de contratar.
Estimación orientativa. El precio final puede variar según materiales, mano de obra y características del proyecto. Cómo calculamos los precios.
Fuentes y metodología
Precios revisados en octubre de 2026. Los rangos combinan presupuestos publicados, tarifas oficiales y datos del sector; no son ofertas ni precios cerrados. Cómo calculamos los precios.
- Habitissimo: precio de la rehabilitación de fachadas (septiembre de 2026)
- Cronoshare: cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio (2026)
- BOE: Real Decreto 853/2021, programas de ayuda a la rehabilitación residencial (texto consolidado)
- Agencia Tributaria: novedades del IRPF 2026 introducidas por el Real Decreto-ley 7/2026
- OCU: deducciones en el IRPF por obras de eficiencia energética en 2026