Cómo pedir y comparar presupuestos de reforma sin llevarte sustos

Dos presupuestos de reforma con miles de euros de diferencia pueden acabar costando lo mismo. Muchas veces el barato deja fuera el desescombro, los rodapiés o el permiso, o que ponga materiales sin marca que luego resultan de gama baja. La única forma de saberlo es pedir que todos presupuesten lo mismo y comparar partida por partida.

Para hacerte una idea de los órdenes de magnitud: un baño de 4 a 5 m² se mueve entre 3.500 y 12.000 €, una cocina de 8 a 10 m² entre 5.500 y 20.000 € y una reforma integral de un piso de 80 a 90 m² entre 35.000 y 90.000 €, IVA incluido.

Esta guía te explica qué debe aparecer en cada presupuesto, cómo comprobar el IVA, qué preguntar sobre permisos, plazos y pagos, y cómo detectar una oferta que sale barata solo sobre el papel.

Antes de pedir: define la obra igual para todos

Si cada empresa presupuesta una obra distinta, no podrás comparar. Antes de llamar a nadie, prepara una descripción común:

• Qué se hace en cada estancia: qué se derriba, qué instalaciones se cambian y qué se mantiene.
• Mediciones: metros cuadrados de suelo, de pared y de techo, y metros lineales de muebles de cocina o de rodapié.
• Calidades: marca y modelo, o al menos gama, de azulejos, sanitarios, grifería, muebles, encimera y suelo.

Pide al menos tres presupuestos y que cada empresa visite la vivienda antes de dar precio. Una oferta hecha por teléfono o con fotos no puede ver tuberías antiguas, suelos huecos ni paredes con gotelé, que son las cosas que disparan la factura después.

Qué debe incluir un presupuesto por partidas

Un buen presupuesto separa cada trabajo con su medición, su precio unitario y su total. En un baño de 5 m², por ejemplo, deberías ver al menos estas líneas:

• Demolición y retirada de escombros: 450 a 750 €.
• Fontanería nueva del baño: 450 a 1.200 €.
• Electricidad: 250 a 800 €.
• Alicatado y solado: de 40 a 95 €/m² cada uno, con los metros indicados.
• Sanitarios, plato, mampara y grifería, cada uno con su modelo.

Cada tipo de obra tiene su trampa de medición. En pintura, comprueba si el precio es por metro cuadrado de vivienda o de pared: un piso de 80 m² tiene unos 235 m² pintables, y confundir una cosa con otra multiplica casi por tres el precio unitario. En cocina, los muebles se cobran por metro lineal (de 450 a 1.200 €), así que pide un plano con medidas y la lista de módulos: dos cocinas de 4 metros pueden diferir mucho en cajones, columnas y herrajes. En suelos, revisa que aparezcan el rodapié, los perfiles de transición y el ajuste de puertas.

Tienes los precios por partida de cada obra en las fichas de reformar un baño, reformar una cocina, pintar un piso y cambiar el suelo.

IVA del 10 % o del 21 %: cómo comprobarlo

Una reforma en tu vivienda puede facturarse al 10 % de IVA si se cumplen tres condiciones a la vez: la contratas como particular para tu casa, la vivienda se terminó o rehabilitó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible.

Si los materiales pasan de ese 40 %, toda la factura va al 21 %, no solo el exceso. Es frecuente en cocinas y baños, por el peso de muebles, sanitarios y electrodomésticos. En un baño de 6.000 € de base la diferencia es de unos 660 €, y en una cocina de 9.000 €, de unos 990 €.

Pide que el presupuesto separe materiales y mano de obra para comprobar el límite. Si no se cumple, una salida legal es comprar tú los sanitarios o los muebles en tienda, con su 21 %, y contratar la obra al 10 %. En pintura casi nunca hay problema, porque la mano de obra supone en torno al 70 % del coste.

Permisos, plazos, pagos y garantías

Permisos

Cambiar acabados e instalaciones dentro de casa suele ser obra menor, que en muchos municipios se tramita con una comunicación previa o declaración responsable. Si mueves tabiques, tocas estructura o elementos comunes, el ayuntamiento puede pedir documentación técnica o licencia. Además pagarás el ICIO, que no puede superar el 4 % del presupuesto, y la tasa por ocupar la calle si hay contenedor. Pide que la empresa gestione el trámite y lo incluya en el precio.

Plazos

Exige una fecha de inicio y una duración estimada por escrito. Como referencia, un baño completo lleva dos o tres semanas; una cocina, unas tres semanas de obra más la fabricación de muebles y encimera; y una reforma integral de 80 a 90 m², de dos a cuatro meses.

Pagos

Paga por hitos de obra terminados y nunca más del 30 % por adelantado. Deja una cantidad retenida al final hasta revisar remates y recibir el boletín o certificado de la instalación eléctrica.

Garantías

Pide por escrito qué garantía da la empresa sobre su trabajo y sobre los materiales que suministra, que tenga seguro de responsabilidad civil y que se encargue de la gestión de residuos. Solicita referencias de obras recientes y, si puedes, visita alguna.

Cómo detectar un presupuesto demasiado bajo

Un precio bajo no es malo en sí mismo, pero conviene saber de dónde sale. Estas son las señales más habituales:

1. Faltan partidas: desescombro, falso techo, remates de pintura, rodapiés o gestión del permiso. Solo rodapié, perfiles y ajuste de puertas pueden suponer de 600 a 1.500 € en un piso.
2. Materiales sin marca ni modelo: el ahorro puede venir de una gama inferior que no verás hasta que llegue la obra.
3. Precios muy por debajo de las horquillas habituales de las fichas, sin una explicación como mantener la distribución o reutilizar elementos.
4. Precio cerrado sin visita, que no ha podido tener en cuenta lo que hay detrás de azulejos y suelos.
5. Pago adelantado alto, por encima de ese 30 %.

Ten en cuenta también los imprevistos. En pisos antiguos aparecen tuberías de plomo o suelos huecos al demoler, y lo prudente es reservar entre un 10 y un 15 % del presupuesto. Un presupuesto que no menciona cómo se valoran los trabajos extra es una invitación a discutir después.

Tabla de comprobación antes de firmar

Pon los presupuestos uno al lado del otro y repasa estos puntos en cada uno:

Si vas a encadenar varias obras, como una reforma integral, revisa el desglose típico de partidas en la ficha de cuánto cuesta reformar un piso antes de sentarte con las empresas.